城市更新深圳样本:政策规划“先行示范” 企业助推“产城融合”

本报记者陈靖斌深圳报道

2020年8月,深圳同时迎来了两大高光时刻。8月18日是《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布一周年,而同月的26日,是深圳经济特区建立40周年。

从40年前的先行先试,到创建先行示范区;从“摸着石头过河”的经济特区,到未来可复制、可借鉴的城市范例、全球标杆,党中央作出的重大战略部署也赋予深圳独特的城市发展战略定位。

深圳作为“全球标杆城市”的蜕变,离不开各大房企在深圳城市更新建设上的“出谋划策”。《中国经营报(博客,微博)》记者了解到,深圳经济特区成立40周年以来,华侨城、中海、绿景、金地、京基等多家深耕深圳本土城市更新的房地产企业,成为推动深圳“焕然一新”的建设者。

未来的深圳,不仅能以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林,更能为探索全面建设社会主义现代化强国新路径、为实现中华民族伟大复兴的中国梦提供强有力的支撑。

政策规划“保驾护航”破解城市更新难题

2009年的12月1日,深圳颁布了《深圳市城市更新办法》,开启了一个城市更新的深圳时代。

在过去的十年间,深圳城市更新迈过了探索——发展——变革三个阶段,在深圳十个行政区(功能区)全面落地,越来越多的市场主体加入进来,从最开始的只有本地房企和银行参与,到全国房企大举进入,各类金融机构(包括资产管理公司、私募基金、信托机构等等)全面参与,实现了深圳土地供给侧改革,从增量转型为存量土地供应为主。

在这个历程中,深圳城市更新率先开启了以市场运作为主的二次城市化模式。而这一模式已经越来越受到全国各地政府部门关注,吸引各地地方政府学习借鉴,特别是在临近的大湾区周边城市。

“深圳城市更新最大的特点是激活了土地要素的市场化配置。”合一城市更新集团董事总经理罗宇指出,深圳近十年来的城市更新实际上是为了激活市场化而制定相应的政策。

为了激活城市更新市场化,深圳十年间出台了大量的政策创新尝试来鼓励各类型城市更新。

比如,深圳在2012年就制定《城市更新税收政策指引》来指导城市更新项目解决复杂的税收问题。

2013年以来,深圳市政府围绕城市更新出台了《深圳市城市规划标准与准则》《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》《深圳城市更新单元规划编制技术规定》《深圳市城市更新单元规划审批规则》等规划测算基准文件,让城市更新开发量测算有更明确的算法。“市场主体对于城市更新完后拆建比的关系有明确的底细,这也使得城市更新的不确定性大大降低了。”罗宇告诉记者,规划标准与测算的出台,也让城市更新中难以确定的因素“安定”了下来。

上述政策文件的出台,实际上是在不断通过探索让市场主体确定性增强,不确定性能够大大减少,“这个是深圳在城市更新规则下比较明确的政策法规体系保障,也是深圳市城市更新最大的特点。”罗宇评价道。

然而城市更新最大的难点仍然是拆迁难,为此,深圳市政府还专门出台了《深圳经济特区城市更新条例》,以解决城市更新过程中遇到的拆迁难题。

超额完成投资目标龙头企业深耕布局

面对城市更新中遇到的难题,深圳市通过不断创新政策规划,“多管齐下”为城市更新“保驾护航”,拉动固定资产投资成效显著。

官方数据显示,2018年深圳市共完成城市更新固定资产投资总额约1271亿元,目标完成率达182%,为拉动城市经济发展做出重要贡献。

这其中,华侨城、中海、绿景、金地、京基近十年来在城市更新领域深耕布局,用城市更新的质量与速度回馈深圳。

深圳城市更新从“旧城改造”到“城市更新”,不断提出了更新更高的要求。作为城市更新的先行者,绿景积累了30余年的旧改经验。

伴随着深圳城市更新的升级,绿景的城市更新模式也从过去单一住宅项目的建设,转变为都市综合体的打造。近年来,绿景相继打造了绿景NEO大厦、绿景香颂、绿景公馆1866、绿景红树湾壹号等住宅与商业标杆。目前,绿景土地储备总建筑面积约1500万平方米,80%集中于粤港澳大湾区,其中深圳就是重点布局城市。

与此同时,华侨城始终以“生态环保大于天”和“规划先行”的理念来深耕布局深圳城市更新,推动深圳城市更新产城融合。

华侨城积极响应深圳市政府“东进战略”和“前海整体发展战略”,顺应深圳“现代化、国际化、创新型城市”的定位,以“大战略、大资金、大项目”的发展战略,布局了“8+1”重点项目:深圳华侨城旅游度假区创新升级项目、东部华侨城旅游度假区全面改造提升项目、甘坑新镇、光明小镇项目、大鹏所城旅游区项目、大万世居项目、凤凰小镇项目、海上田园项目以及深汕小漠湾文旅小镇项目。

以华侨城打造的甘坑新镇为例,早在2016年5月,华侨城就开始入驻甘坑新镇,打造“IPTown”文化小镇蓝本。据了解,华侨城投资500亿元,采取与政府、村民和村股份公司合作的形式,以创意、管理和资本介入,通过IP文创形象、VR内容科技产业、古镇生态旅游和旧城改造实现产城游一体化,打造深圳文创IP旅游新地标,进而成为“中国文创第一镇”。

而京基则是创造了中国的“蔡屋围发展模式”“五方共赢”的旧改格局,为转型期的城中村探索出一条运营模式及发展道路。

以“京基100城市综合体”为例,京基100的建设,从开始动工到回迁楼入伙,前后花费仅3年时间,京基成功创造了城市、原住民、村集体的股份公司、人民银行、开发商的“五方共赢模式”。旧改后周边的城市环境得以改善,创造了数以万计的就业机会。京基也通过京基100城市更新项目的运作,积累了极其丰富的超高层建设经验和综合体的建设运营经验。

金地集团自创立以来也积极投身深圳城市建设,已完成和进行中的城市更新类项目占地约100万平方米。其中代表性项目包括被誉为“深圳第一改”的渔农村旧改项目——金地名津,轰动深圳的岗厦旧改项目——中心天元,有“福田区最大旧改项目”之称的金地工业区项目等。

而中海地产则是在城市更新中融入超高层绿色住宅的产业化实践,带动绿色建筑的“先行示范”。中海天钻的前身叫“鹿丹村”,是深圳首个成功拆除改造的住宅小区。如何让绿色环保融入建筑方式,建设更加美好的深圳,中海地产还在继续探索。

事实上,各房企得以在深圳城市更新“先行示范”,实际上离不开国家战略加持这一得天独厚的发展机遇。

城市更新“先行示范”加快推动产城融合

在国家战略加持之下,深圳面临全新的发展机遇,而土地资源矛盾亦更加凸显,加快深圳城市更新成为大势所趋,城市更新价值日益显现。深圳要发展成为现代化国际化创新型城市,要提高公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平,这就必然需要大量的公共利益用地空间。

而深圳城市更新的“先行示范”,不仅能增加深圳的建设用地供应,带动固定资产投资,增加地价及税费收入,还能帮助深圳实现产业升级、带动消费升级。

根据官方数据,截至2020年2月底,广东全省累计投入改造资金1.67万亿元,约占同期固定资产投资的5%;其中社会投资1.44万亿元,占改造总投资额的86.2%。深圳市至2018年底通过签订土地出让合同实现建设用地供应面积17平方千米。

在产业升级方面,城市更新可以供应新型产业空间,推动产业转型升级、实现经济新旧动能转换。

根据官方数据,截至2020年2月底,广东省累计完成“三旧”改造项目7905个,其中属于产业结构调整类的为4367个,占总项目数的55.2%,改造后当年实现产值约为改造前的2倍,有力推动了产业转型升级。

事实上,各房企也在推动建设城市更新的过程中,逐步实现“产城融合”。

华侨城相关负责人表示,华侨城布局发展城市更新项目,一方面源自于对政府政策的积极响应,如响应深圳市政府的“东进战略”和“前海整体发展战略”布局的“8+1”重点项目;另一方面则是源自于华侨城对于项目所在地资源优势的综合考量。“通过向传统城镇导入‘文化+’相关产业,带动区域产业经济和人口结构的调整优化以及经济的转型升级。”

而绿景在深圳的城市更新项目均位于城市核心区域。随着以白石洲为代表的大型城市更新项目稳步推进,绿景还与华为、中国联通(600050,股吧)等垂直行业巨头签署战略合作协议,依托即将开发的城市更新项目,协力推进深圳智慧城区的发展,打造湾区智慧新城样板工程。

(责任编辑:王治强HF013)

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