“优质土储+低负债”构筑护城河 大发地产上半年合约销售金额创新高

随着2020年半年报密集披露期的到来,上市房企“含金量”如何已见分晓。

8月26日,大发地产集团有限公司(6111.HK,以下简称“大发地产”)对外发布了2020年度中期业绩,这是大发地产上市后的第二份半年报,“稳健”“高质”成为这份中期成绩单的关键词。

数据显示,2020年上半年,大发地产的规模延续上升势头,合约销售额约112.08亿元,同比增长58%。

在规模、利润喜人的同时,大发地产的财务稳健性持续优化提高,净负债率较去年末下降6.1个百分点至71.7%,现金对短债比维持在1.2倍。

此前,大发地产曾提出,公司2020年全年销售目标要保持15%以上的增速,根据2019年210.17亿元的合约销售额计算,今年大发地产的销售目标将在241.7亿元以上,目前已完成该目标的46.37%。在中期业绩会上,大发地产董事会主席葛一暘再次对外传递积极信号:“今年有充足信心超额完成全年的任务。”

增质提效净负债率三年连降

自2018年10月份成功登陆港交所,合同销售、土储、资金、财务结构等多个维度的成绩,均透露出大发地产的高成长性。

从销售业绩来看,大发地产于2018年突破百亿销售大关,实现合约销售金额125.24亿元,同比增长高达204.05%;实现合约销售面积78.58万平方米,同比增长144.49%。

2019年,大发地产的合约销售金额再创新高,达到210.17亿元,同比大幅上涨67.81%,超额完成销售目标160亿元;实现合约销售面积155.11万平方米,同比增长97.39%。

到了2020年,即便受到特殊时期影响,大发地产仍然以稳健发展的步伐实现强劲增长,合约销售金额同比增长58%,合约销售面积同比增长36%,这在一众房企中表现格外抢眼。

由于屡创热销奇绩,实现上半年销售业绩的突破。在克而瑞发布的《2020上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,大发地产荣获全口径销售额排行榜第87位。

值得注意的是,规模之外,负债一直是房企业绩会的重点话题,在财务优化方面,今年上半年大发地产的表现也可以用“可圈可点”来形容。

中报数据显示,截至2020年6月30日,大发地产持有总现金57.93亿元,增长23.4%。净负债率较去年末下降6.1个百分点至71.7%,现金对短债比维持在1.2倍。而在2017年~2019年,大发地产的净负债比率还分别为271%、107%和78%,这些年呈直线下调趋势。

同时,大发地产还积极拓宽多元化融资资源,优化债务结构,通过银行贷款、发行境外美元优先票据及其他渠道,为长期发展开拓充沛稳定的资金来源。公司与60多家金融机构保持着良好的关系,可为长远发展保驾护航。

葛一暘直言:“截至报告期末,大发地产有充足的现金流、现金短债比明显降低、融资成本也有所下降。”

大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊透露,未来公司还将通过四个方面降低财务风险和改善财务结构。“第一,通过严格投资纪律,坚持以收定投原则,严控投资金额和回款金额的比例;第二,持续加强运营能力,保证新项目在6个月内实现开盘;第三,持续加强回款的管理能力,提升回款效率,压缩回款周期;第四,不断引入权力资本,优化资本结构,最终实现将公司的净资产负债率保持在80%以内。”

土储充沛释放强势发展潜能

在中期业绩会上,大发地产方面多次对外释放出完成年度目标的信心,甚至表示有可能超额达标,而这一信心底气来源于其充沛的土地储备。

据介绍,大发地产在“1+5+X”的战略指引下深耕长三角,布局国家黄金城市群。截止到2020年6月30日,已在长三角及全国5大黄金城市群,运营82个项目。

报告期内,大发地产新增土地16块,新增土地储备约186万平方米,新增土储货值约268亿元,荣登克而瑞上半年新增货值TOP51,新增土地价值TOP48,新增土地建面TOP53。

投资结构上,大发地产上半年新增土储集中在长三角区域,新增土储总建筑面积在长三角区域占比达73%,在优质一、二线城市的总建筑面积占比超90%。2020上半年,大发地产喜获苏州、常州、温州、宁波、南通、南京、无锡、芜湖等优质地块,同时落子成都、重庆等中西部城市,持续优化全国版图。可以看出,这些新增土储集中于优质城市,拥有较强的经济基础和发展潜力。

截至2020年6月30日,大发地产总土储建筑面积约650万平方米,总土储货值约910亿元,总土储货值在长三角区域占比84%。从城市能级分布来看,总土储货值在优质一二线城市的占比约80%。

另外,在成本管控方面,大发地产秉承审慎的投资战略,决定进入新城市(300778,股吧)前,均采用审慎的投资评选原则,并作出深入的研究,与合作火伴发展长期的战略合作关系,进行土地收购和发展,有效管控成本和投资投入。截至2020年6月30日,大发地产总土储平均土地成本约4890元/平方米。

不难预见,优质而充沛的土储,合理的土地成本,将为大发地产接下来的盈利增长提供有力支撑。大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江透露,下半年大发地产计划可售货值约318亿元,货源充足,并且这些可售资源主要位于长三角深耕区域,集中在温州、苏州、宁波、南京、无锡、成都等新一线及二线城市,市场长期看好。

“下半年大发地产的信心更足,一方面大发在上半年新增了186万方土储,这些土储绝大多数在三四季度会形成供货。318亿元的供货可以有力保障全年目标实现,甚至超额达标。另外,去年至今,大发地产还积极开拓线上营销渠道,灵活配合传统营销巩固销售模式,为业绩实现提供了保证。”廖鲁江说道。

重组变革蓄力企业发展未来

在日益精细化管理的地产行业,决定企业竞争力强弱的不止销售业绩和财务指标,组织管理效能的高低同样重要。

意识到这一点,大发地产进一步优化了企业内部经营效率,对组织架构进行重组变革,完成区域的合并与升级。旨在“精总部,强区域”的目标引导下,提高组织抗风险能力、提升组织效能,聚力再发力。

具体而言,大发地产调整为6大区域公司,分别为环沪、华中、浙南、江苏、浙北和西部区域公司。使人才先在总部完成培养,再去区域形成关键角色,帮助区域力量日趋集中。此外,大发地产所特有的“I.C.E.的企业文化”搭建了企业内部人才发展供应链,设置了包含A&D学院、运营学院、工程学院、营销学院在内的专享培训学院,助力员工职业发展。

大发地产方面透露,下半年公司要重点做好几件事:第一,关键岗位人员的培养和补充。通过TG100训练营和双星训练营持续发力,训练出一批能扛事的一线指挥官来冲击业绩目标;第二,把人力培养成管理教练,给管理者提升管理能力,以达到提升组织管理效能的目的;第三,形成一套大发地产的工作文化;第四,强调管理红线,即简单直接、诚信正直、敢于担当、勤俭节约。

可以看到,今年上半年,大发地产在追求高业绩增速的同时,也关注财务安全稳健、组织架构优化等方面,并通过不断提速增效,保持综合竞争力。

如今下半年序幕已经开启,新的目标落位,大发地产也给自己提出了新的要求。在今年的大发地产2020年半年度总结大会上,葛一暘指出,针对特殊时期后房地产市场的现状,要坚持“有规模、有质量”的战略方向,坚持“1+5+X”的战略布局,做好区域深耕,精准布局优质土储;要加强关注股东资金和股东收益,强调快周转的投资模型,严控各项费用与成本;要强化营销团队和体系建设,一切以营销为导向,做好客户体验和服务的软实力产品力提升;要持续优化财务结构;要重视组织发展和文化根基建设,打造廉洁自律的阳光企业。

在中期业绩会上,葛一暘再次表示,大发地产将持续提速增效,继续以国家政策为导向,持续优化全系统营销管理体系,利用智慧营销驱动增长,实现稳定持续发展。“大发地产将坚持以稳健均衡为核心,不断提速增效,保持综合竞争力,蓄力未来,持续为股东提供满意回报。”

(责任编辑:王治强HF013)

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