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住房融资新规“三条红线”延期?有人误读了

原标题:《三条红线》,住房融资新规延期?有人误读了

国家有关部门发布的重点房地产企业资金监控和融资管理规定(业内俗称“三条红线”)自曝光以来,一直是业内热议的话题。

最近有传言说严格执行三条红线会推迟到2023年。记者从许多采访中了解到,这条新闻被误读了。“三条红线”政策没有推迟,从2021年起仍将在全行业全面实施,力争使房企在三年内实现减债目标。

“三条红线”将从明年开始在全行业铺开

今年8月20日,住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。碧桂园、万科、恒大、融创、中海等12家房地产企业参加了座谈会。本次研讨会的成果之一是形成了重点房地产企业的资本监控和融资管理规则。

近日,有媒体报道称,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成减债目标。同时,还提到,自今年9月以来,它已在参加中央银行与住房和城乡建设部前一次研讨会的12家住房企业中试行。房企需在每月15日前提交监管部门出具的监控表,涉及8项财务指标,其中包括“三条红线”指标。随即,网上“严格执行三条红线将推迟至2023年”的说法不胫而走。

一些接近监管部门的人士告诉《上海证券报》,上述说法被媒体误解。

“不是外延的概念。”参加座谈会的部分房地产高管向《上海证券报》记者透露,从2021年1月1日起,房地产企业资本监管和融资管理规则将在全行业全面实施,力争三年内达标。“我们也是从明年1月1日开始实施的,现在只是先报个方案。我们制定的计划是2023年完成的,也就是2023年6月30日前,公司减少负债,达标。”

该高管表示,“三条红线”主要与企业计息负债的融资总额挂钩。房企将按照设定的时间表逐步实施减债。如果他们达不到标准或踩红线,可能会对企业融资产生一定影响。但是,它不是强制性规定,而是指导性意见。房地产企业没有完成项目,就没有处罚,也没有“一刀切”。

有哪些房地产企业触碰过「三条红线」?

最近的“恒大风波”相当引人注目。有分析师认为,“恒大风暴”背后的根源在于监管部门发布的“三条红线”给企业带来的无形压力。

事实上,不仅恒大,就连融创都有传言要在上海卖商业地产。万科董事局主席于亮甚至公开表示,“三条红线”是行业规则的重大变化,其影响力不亚于2002年的土地招标拍卖挂改。虽然“三条红线”的消息在一个多月前才在业内爆发,但可以预见的是,房地产行业正面临着深刻的变革。

“三条红线”到底是什么?

据了解,监管部门已经根据负债率为房地产企业划定了“三条红线”,即剔除预付款后,资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债率小于1倍。

房地产企业按“踩线”数分为“红、橙、黄、绿”四个档次,用于划定融资时计息负债年增长率的上限。例如,绿色地摊企业的计息负债年增长率为15%,黄色地摊企业为10%,橙色地摊企业为5%,红色地摊企业为5%。

记者以Cree房地产研究中心公布的2020年上半年全规模销售额前50名的房地产企业为初始样本,剔除尚未上市或部分数据不完整的房地产企业后,根据2020年半年报数据,按照“三条红线”设定的指标对45家上市房地产企业进行排名。

结果“未踩线”的房企有4家,主要是央企,“踩三条红线”的房企有7家,“踩两条红线”的房企有8家,“踩一条红线”的房企有26家。

部分房地产企业高管表示,短期、中期、长期要处理好“三条红线”。短期来看,是抓向内销售,促付款,抓住融资窗口期;中期考虑如何减债。“三条红线”本来就是动态的。由于房企征地的销售回报一直在变化,房企必须积极监控“三条红线”的水平,并在这个过程中找到一些更好的。商业方法,如合作等。;从长远来看,我们应该容忍低杠杆商业环境下的房地产开发商业模式,通过规模竞争实现稳定的商业局面。

“不要有任何幻想。从整个国家的宏观层面到房地产行业本身,房地产作为经济的调节器的作用肯定是存在的,但企业要想长久生存,确实需要改变。”这位高管表示,长期以来,中国的房地产监管主要侧重于需求方的监管,供应方的监管相对较少,但这一次需要减少供应方的杠杆。从监管部门的初衷来看,是为了让整个行业回归到一个相对安全的水平。

(文章来源:中国证券网)

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